Ugovorom zakupu obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određenu stvar na korištenje, a ovaj se obvezuje plaćati mu za to određenu zakupninu. Zakup daje pravo korištenja odnosno pravo crpljenje plodova za razlika od najma gdje se ugovara samo uporaba stvari bez crpljenja plodova. Najčešći predmet zakupa je poslovni prostor ili poljoprivredno zemljište a odnosi su regulirani Zakonom o obveznim odnosima te Zakonom o zakupu i prodaji poslovnih prostora.
Obveze zakupodavca
Zakupodavac je dužan predati zakupniku zakupljenu stvar u ispravnom stanju kako je određeno u ugovoru, odnosno u stanju da može poslužiti svrsi radi koje je ugovor sklopljen. Zakupodavac je dužan održavati stvar u ispravnom stanju za trajanja zakupa i radi toga obavljati potrebne popravke na njoj, kao i nadoknaditi zakupniku troškove što ih je ovaj učinio za održavanje stvari. Zakupodavac ne može bez pristanka zakupnika činiti izmjene na zakupljenoj stvari za trajanja zakupa, ako bi to ometalo njezino korištenje. Zakupodavac odgovara zakupniku za sve materijalne nedostatke zakupljene stvari bez obzira na to je li znao za njih ili ne.
Kad stvar ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupnik ima pravo na raskid ili sniženje zakupnine, a ako ima neotklonjivi nedostatak, a predaja stvari u određenom roku nije bitan sastojak ima pravo na otklanjanje nedostatka ili sniženje zakupnine.
Obveze zakupnika
Zakupnik je dužan koristiti stvar kao dobar gospodarstvenik, odnosno dobar domaćin. On je može koristiti samo onako kako je određeno ugovorom ili namjenom stvari. On odgovara za štetu koja nastane korištenjem zakupljene stvari protivno ugovoru ili njezinoj namjeni, bez obzira na to je li stvar koristio on, ili neka osoba koja radi po njegovu nalogu, podzakupnik ili koja druga osoba kojoj je omogućio da koristi stvar. Zakupnik je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, odnosno kako je uobičajeno u mjestu gdje je stvar predana zakupniku, odnosno polugodišnje kad je stvar dana u zakup za jednu ili više godina, a ako je dana za kraće vrijeme, onda nakon isteka toga vremena. Zakupnik je dužan čuvati zakupljenu stvar i nakon prestanka zakupa vratiti je neoštećenu.
Podzakup
Ako nije drukčije ugovoreno, zakupnik može zakupljenu stvar dati u podzakup, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Zakupodavac može, radi naplate svojih tražbina od zakupnika nastalih iz zakupa, zahtijevati neposredno od podzakupnika isplatu iznosa koje ovaj duguje zakupniku po osnovi podzakupa. Podzakup prestaje u svakom slučaju kad prestane zakup. U slučaju otuđenja stvari koja je prije toga predana u zakup, pribavitelj stupa na mjesto zakupodavca. U slučaju smrti zakupnika ili zakupodavca zakup se nastavlja s njihovim nasljednicima ako to nije drukčije ugovoreno.
Kada prestaje zakup
- Zakup može prestati protekom ugovorom određenog vremena, međutim ako nakon proteka vremena za koje je ugovor o zakupu sklopljen zakupnik nastavi koristiti stvar, a zakupodavac se tomu ne usprotivi, smatra se da je sklopljen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni (prešutno obnavljanje).
- Zakup može prestati i otkazom ugovora o zakupu ako duljina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi 8 dana, s tim da otkaz ne može biti dan u nevrijeme. Ako su zakupljene stvari opasne za zdravlje, zakupnik može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka, čak i ako je u trenutku sklapanja ugovora to znao. Može otkazati i kod korištenja stvari protivno ugovoru.
- Zakup može prestati i propasti stvari zbog više sile. Ako zakupljena stvar bude djelomično uništena ili samo oštećena, zakupnik može raskinuti ugovor ili ostati i dalje u zakupu i zahtijevati odgovarajuće sniženje zakupnine.
Ukoliko planirate stupiti u pravni odnos temeljem ugovora o zakupu, važno je savjetovati se s pravnim stručnjakom koji vam može razjasniti sve detalje vezane uz sklapanje ugovore te učiniti vaša prava i obaveze jasnim i preciznim kako bi pravni odnos protekao što kvalitetnije uz uzajamnu korist.
