Ugovorom o najmu obvezuje se najmodavac predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu, a ovaj mu se obvezuje za to plaćati određenu najamninu. Ugovor o najmu nekretnine sklapa se u pisanom obliku. Predmet može biti pokretna ili nepokretna stvar. Najčešći predmet najma je stan ili automobil.
Obveze najmodavca
Najmodavac je dužan najmoprimcu predati u posjed i održavati stvar zajedno s pripadcima u stanju podobnom za ugovorenu uporabu. Najmodavac je dužan vršiti popravke i najmoprimcu naknaditi troškove popravaka koje je ovaj izvršio. Najmodavac snosi poreze i druge javne terete iznajmljene stvari. Troškovi sitnih popravaka i troškovi redovite uporabe stvari padaju na teret najmoprimca. O potrebi popravka najmoprimac je dužan bez odgađanja obavijestiti najmodavca, u protivnom odgovara za odatle nastalu štetu. Najmodavac odgovara za materijalne nedostatke stvari koji smetaju njezinoj ugovorenoj ili redovitoj uporabi bez obzira je li za njih znao ili ne, osim onih manjeg značenja. Ako najmodavac ne otkloni nedostatak u primjerenom roku koji mu je najmoprimac odredio, najmoprimac može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje najamnine, a u oba slučaja ima i pravo na naknadu štete.
Obveze najmoprimca
Najmoprimac je dužan rabiti stvar u skladu s ugovorom i namjenom stvari kao dobar gospodarstvenik, odnosno dobar domaćin. On odgovara za štetu koja može nastati zbog protugovorne uporabe i uporabe kojoj stvar nije namijenjena, neovisno o tome je li stvar rabio on ili neka osoba po njegovu nalogu, podnajmoprimac ili koja druga osoba kojoj je on prepustio stvar na uporabu. Najmoprimac je dužan plaćati najamninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, odnosno kako je uobičajeno u mjestu gdje je stvar predana najmoprimcu, odnosno polugodišnje kad je stvar dana u najam za jednu ili više godina, a ako je dana za kraće vrijeme, onda nakon isteka toga vremena. Najmoprimac je dužan nakon prestanka najma vratiti iznajmljenu stvar. On ne odgovara za istrošenost stvari nastalu njezinom redovitom uporabom, niti za oštećenja kao posljedicu dotrajalosti.
Prava najmodavca kod zakašnjenja najmoprimca
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu bez pridržavanja otkaznog roka ako je najmoprimac dva uzastopna roka u zakašnjenju s plaćanjem najamnine ili znatnog dijela najamnine. Najmodavac nekretnine ima za dužnu najamninu i ostale tražbine iz ugovora o najmu založno pravo na unesenim stvarima najmoprimca, koje mogu biti predmet ovrhe, te ih može zadržati do namirenja tih tražbina.
Prestanak najma
- Najam može prestati protekom vremena na koji je najam ugovoren. Ako nakon proteka ugovorom određenog vremena najmoprimac nastavi rabiti stvar, a najmodavac se tomu ne protivi, smatra se da je trajanje ugovora produljeno na neodređeno vrijeme pod istim uvjetima (prešutna obnova).
- Najam može prestati otkazom ugovora o najmu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mjesnih običaja. Najam prestaje otkazom ugovora koji svaka strana može dati drugoj poštujući određeni otkazni rok. Ako duljina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi 8 dana za najam pokretne stvari, a za najam nekretnine 30 dana.
- Najam može prestati propasti stvari višom silom ili događajem za koji ne odgovara ni jedna strana. U slučaju djelomične propasti ili oštećenja stvari, najmoprimac može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje najamnine.
- Najam može prestati i smrću te prestankom ugovorne strane. U slučaju smrti najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i obveze iz ugovora o najmu prelaze na njegova nasljednika, odnosno pravnog sljednika. Isto vrijedi u slučaju smrti najmoprimca, odnosno prestanka najmoprimca kao pravne osobe.
Podnajam
Najmoprimac može samo uz suglasnost najmodavca iznajmljenu stvar dati u podnajam ili je po nekoj drugoj osnovi prepustiti drugome na uporabu. Najmoprimac jamči najmodavcu da će podnajmoprimac rabiti stvar prema ugovoru o najmu. Najmodavac može, radi naplate svojih tražbina koje ima prema najmoprimcu, zahtijevati neposredno od podnajmoprimca isplatu iznosa koje ovaj duguje najmoprimcu na temelju ugovora o podnajmu. Podnajam prestaje u svakom slučaju kad prestane najam.
Ukoliko planirate stupiti u pravni odnos temeljem ugovora o najmu, važno je savjetovati se s pravnim stručnjakom koji vam može razjasniti sve detalje vezane uz sklapanje ugovora te učiniti vaša prava i obaveze jasnim i preciznim kako bi pravni odnos protekao što kvalitetnije uz uzajamnu korist.
