Ugovor o kupoprodaji odnosno kupoprodajni ugovor predstavlja jedan od temeljnih ugovora kojim se koristimo u svakodnevnom životu iako jako često nismo ni svjesni da smo sklopili ugovor u kupoprodaji. Svaki put kad u trgovini kupujemo neku stvar zapravo sklapamo ugovor o kupoprodaji s prodavateljem te mu isplaćujemo cijenu za kupljenu stvar dok se prodavatelj obvezuje predati nam stvar. Osim stvari predmet kupoprodaje mogu biti i prava gdje se prodavatelj obvezuje pribaviti to pravo kupcu.
Što je ugovor o kupoprodaji?
Iz navedenog proizlazi kako je ugovor o kupoprodaji konsenzualan ugovor jer nastaje suglasnošću volja ugovornih strana. S obzirom na to da postoji obveza prodavatelja predati stvari kupcu u vlasništvo ili pribaviti pravo kupcu, kao i obveza kupca platiti cijenu, ugovor o kupoprodaji je dvostranoobvezni pravni posao. Obveza kupca da plati prodavatelju cijenu za prodanu stvar ili pravo, čini ugovor o kupoprodaji naplatnim ugovorom. U načelu, ugovor o kupoprodaji je neformalan ugovor koji najčešće ne zahtjeva neki određeni oblik osim kada zakon izričito propisuje da mora imati neki oblik, najčešće pisani, kao što je slučaj s ugovorom o kupoprodaji nekretnina.
Obvezni sastojci
Zakonom o obveznim odnosima su propisani i obvezni sastojci odnosno uglavci ugovora o kupoprodaji. Člankom 384 Zakona o obveznim odnosima propisano je kako ukoliko cijena nije određena ni odrediva u ugovoru u kupoprodaji da u tom slučaju ni sam ugovor ne proizvodi pravni učinak. Iz navedenog proizlazi kako je cijena bitan sastojak ugovora o kupoprodaji. Osim cijene bitan sastojak ugovora o kupoprodaji je i stvar. Stvar kako bi mogla biti predmet kupoprodaje mora biti u prometu te mora biti dopušteno prometovati istom. Ugovor o kupoprodaji, sukladno temeljnom načelu slobode ugovaranja može sadržavati i druge sastojke kao što su rok, namet, različiti načini predaje stvari i isplate ugovorne cijene ali bez cijene i stvari sam kupoprodajni ugovor ne egzistira.
Ugovor o kupoprodaji nekretnina
Jedan od najvažnijih oblika kupoprodajnog ugovora je ugovor o kupoprodaji nekretnina. Njime se uređuju temeljni ljudski odnosi povezani sa stanovanjem i pravima nad nekretninama te isti najčešće imaju visoku imovinsku vrijednost. Obzirom na složenost i važnost poslova s nekretninama u svakodnevnom životu obvezan pisani oblik ugovora o kupoprodaji nekretnina propisan je u članku 377. Zakona o obveznim odnosima. Osim što mora biti sklopljen u pisanom obliku ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti i potpisan te sve osobe uključene u proces kupoprodaje nekretnine moraju imati svoje osnovne podatke navedene u ugovoru, a to uključuje njihovo ime, prezime, adresu prebivališta i OIB. Isto tako, ugovor mora sadržavati i sve podatke vezane za nekretninu, odnosno stvar koja je predmet kupoprodaje. Proces kupoprodaje nekretnina završava tek upisom prava vlasništva u zemljišne knjige, stoga je iznimno važno da ugovor sadrži sve one elemente i ispunjava sve pretpostavke koje su propisane Zakonom o zemljišnim knjigama da bi se pravo vlasništva moglo uknjižiti u zemljišne knjige. Tako da bi mogli upisati svoje pravo vlasništva u zemljišne knjige potpisi na ugovoru o kupoprodaji nekretnina moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika te u njega mora biti uključena ili priložena zasebno tabularna izjava kojom se dopušta upis. Hoće li tabularna izjava biti sadržana u ugovoru ili će biti zasebna isprava ovisi ponajviše o dinamici isplate kupoprodajne cijene.
Pravo vlasništva nekretnine može se i prije isplate kupovnine predbilježiti u zemljišnim knjigama te se kasnije putem predaje tabularne izjave i opravdati (opravdanje predbilježbe) čime se uknjižuje pravo vlasništva u zemljišnim knjigama.
Porezna obveza kod kupoprodaje nekretnina
Kupoprodajom nekretnine nastaje porezna obveza prema Zakonu o porezu na promet nekretnina. Porezna obveza iznosi 3% tržišne vrijednosti u trenutku nastanka obveze odnosno u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji. Obveznik plaćanja kod ugovora o kupoprodaji je stjecatelj osim kad postoji obveza plaćanja poreza na dodatnu vrijednost. Obzirom kako ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen kod javnog bilježnika u pisanom obliku, javni bilježnici su obvezni obavijestiti Poreznu upravu Republike Hrvatske o sklapanju ugovora koja slijedom toga donosi porezno rješenje kojim se utvrđuje obveza.
Ugovori o kupoprodaji jedan su od najčešćih oblika pravnih poslova koje koristimo u svakodnevnom životu te je stoga važno razumijevanje samog ugovora. Posebice je važan ugovor o kupoprodaji nekretnine koji predstavlja temeljni ugovor kojim veliki broj ljudi uređuje svoje stambeno i egzistencijalno pitanje te je stoga iznimno važno da za vrijeme samog procesa kupoprodaje imate stručnu podršku kako bi omogućili da cijeli proces prođe brzo i učinkovito.
